Les spécialistes et professionnels de l'immobilier guettent depuis des semaines les signes d'encouragement sur le marché immobilier neuf. Les indicateurs qui étaient dans le rouge il y a quelques mois semblent aujourd'hui nettement plus penchés vers le vert.
Promoteurs, banquiers, assureurs ou agents immobiliers retrouvent le sourire et la confiance même si la crise n'est pas encore finie et la reprise fragile.
Le gouvernement vient de publier ses derniers résultats. Avec une hausse des ventes de logements neufs de près de 30% en un an, la rentrée se place sous les meilleurs auspices.
28 000 logements furent vendus lors du dernier trimestre, soit un gain de 2 500 logements par rapport au 1er trimestre 2009 (source : ministère de l’écologie, de l’énergie, du développement durable et de la Mer).
La progression la plus significative est celle des appartements neufs avec une hausse de 33% par rapport au 2ème trimestre 2008. Les maisons individuelles progressent quant à elles de 7% sur la même période. Promoteurs et commercialisateurs apprécient cette embellie mais restent néanmoins prudents.
Les prix semblent également repartir à la hausse avec une progression de 3% pour les appartements et de 5% pour les maisons entre le 1er et 2ème trimestre 2009.
Malgré un stock encore élevé de logements neufs (85 000 logements), l'encours des logements diminuent de 13 000 unités, soit -29% en 1 an...des indicateurs prometteurs.
La question que tous les professionnels se posent aujourd'hui est de savoir si cette nette reprise le sera encore pour longtemps.
En effet, la profession ne cède pas à un optimisme à toute épreuve. Les facteurs explicatifs de cette reprise sont conjoncturels avec des taux d'intérêts à un niveau historiquement bas, des incitations au 1er achat immobilier avec le doublement du prêt à taux zéro et bien sûr la loi Scellier qui marque une vraie rupture avec ses prédécesseurs, à savoir les lois Robien, Besson et Périssol. Le dispositif Scellier permet une économie d'impôt pouvant atteindre jusqu'à 75 000€ pendant 9 ans. Une version sociale permet même aux investisseurs d'atteindre jusqu'à 111 000€ d'économie d'impôts sur 15 ans.
A la différence des anciennes lois de défiscalisation, celle-ci permet une réduction d'impôt (à reporter directement sur le montant imposable) alors que les autres lois proposaient une déduction des revenus...le levier fiscal n'est évidemment pas le même.
Les investisseurs ont bien compris l'intérêt de cette loi Scellier. Elle leur permet, en plus d'une belle optimisation fiscale de se constituer un patrimoine de qualité avec un effort d'épargne très faible. Cette loi à également instaurer un critère qualitatif en ne retenant que les zones où la pression locative est suffisamment forte pour réaliser son investissement locatif dans des bonnes conditions, ceci afin de ne pas retomber dans les écueils de la loi de Robien.
Ces facteurs conjoncturels ne seront pas toujours aussi favorables, d'où une relative prudence de la part des promoteurs et autres experts de l'immobilier. Les promoteurs estiment à 2 tiers de leurs ventes les investissements dans le neuf via la loi Scellier. Or celle-ci n'est valable dans sa version actuelle que jusqu'à fin 2010.
L'autre sujet d'inquiétude concerne la construction avec des permis de construire en forte baisse.
Entre août 2008 et juillet 2009, 421 000 logements furent autorisés à être construits, soit près de 19% de moins que l'année d'avant à la même époque (source : ministère de l’écologie, de l’énergie, du développement durable et de la Mer). Cette baisse concerne notamment les appartements neufs avec un recul de 26% (contre 16% pour les maisons individuelles).
Seul épargné, le secteur de la résidence meublée avec services (étudiant, médicalisé, tourisme, affaire) qui bénéficie d'une hausse des permis de construire de 28,5%. Cette hausse s'explique par l'attrait grandissant des investisseurs pour les statuts "Loueur en Meublé" et par la nouvelle loi Bouvard.
En conclusion, tant que les taux d'intérêts resteront aussi bas et la nouvelle loi Scellier en vigueur, le marché immobilier neuf continuera à reprendre des couleurs, il faudra néanmoins guetter la conjoncture avec prudence.
